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土地治理中权利的稳定性要求
在大多数发展中国家现在所面临的一个问题是，大量的共有产权的安排和本土稀疏的产权制度的安排，如印度共有土地的范围占国土面积的20%左右，问题在于对于这些共有产权的复杂性的认识严重不足，以及对本土稀疏的产权制度认识不足。
就像我在前面讲到的，世行在非洲对本土的土地产权制度的改造都不成功，原因在于他们将本土的稀疏的产权制度就当作是无效的，假定私产是有效的，从而造成了一系列后果。
因此，一个国家到底形成什么样的产权制度是与它的不同的历史阶段相关的，是与它的政治权利的安排相关的，另外也与它的不同的资源特性相关的。
这是我想讲的关于土地治理的第一方面权利的稳定性。权利的稳定性不等于完全私产的权利安排一定是最稳定的，有一些资源可能是共有产权的安排是更稳定的。
比如最近对于游牧区的改造，进行禁牧以后将牧民原来习俗上牛羊行走的线路给破坏后圈养在了某一地方，实际上对这一地区的整个生态平衡造成了更大的破坏，即它原来有一套平衡机制能够自平衡，而现在完全是靠外力设置以后可能会使原来的平衡机制被进一步打破。
根据联合国做的关于全世界的权利不稳定性的指数图，可以看出权利的不稳定在世界上是广泛存在的。
一般来说，最发达的国家其权利的稳定性是最强的，越落后的国家其土地权利的稳定性越差。在这种情况下，世界银行将原来完全是以私有化为目标的土地改革的项目现在转向对财产登记的这类制度安排。
在他们看来财产登记制度是更有利于提高国家土地的管理体系的质量，即有效的土地登记制度起到的作用除了理清地块的作用非常重要的是在于它是社会资源交易的基础，如果没有有效的财产登记制度，社会资源的交易就会缺少基本的权利安排。
因此，财产登记制度首先是解决有效的交易问题，其次就是便利税收，这两个功能是相辅相成的。国家提供有效的财产权登记制度最终的目标是能够有效地进行税收，而对一个社会来讲，财富的增加有利于土地的交易，提高效率。
在此基础上，世界银行转向土地登记，目前其花费的最大的代价在于在非洲国家普遍推行土地登记制度，形成全球范围内对发展中国家进行土地登记又称为现在土地治理的基本趋势。
除了在非洲国家推行，另外在东欧从九十年代开始也大力推行土地登记与土地市场的完善。
土地治理中的规制：秩序、法治、管理和规划
一个社会好的土地治理，必须是有一套非常有效的规制土地秩序的能力，这里的规制能力主要包括：
一是市场的秩序。土地市场秩序的建立和土地市场的维持，发达国家的欠发达国家在土地市场秩序上主要的差异表现在，欠发达国家现在在土地市场的研究主要集中在土地租赁市场(包括农地的租赁市场)的有效性，而发达国家的土地市场则侧重于在规划管制以后，不同功能的土地市场规则实施的调节，比如说工业用地、农地、住宅用地、城市用地等不同地的市场规制实施的有效性，就是发达国家按不同功能实施市场机制的有效性时越强的，越发达的国家不会轻易破坏形成的这种。随意破坏，不会将农地随意转为工业用地或者城市用地，而越不发达的国家这种不同功能用地之间的转换的实施方面，法治的能力是越弱的。
二是法治。土地的法治有其特殊性，它是公法和私法的结合，它既靠公法来规制社会土地资源的利用，同时又通过私法来保证土地产权的运行和合约的实施。在土地的法治上，无论是在发达国家还是在发展中国家，无论是在东方还是在西方，无论是在大陆法系还是欧美法系，都面临一个大的问题：土地的法治就是公法和私法的结合。
